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豪华酒店走下神坛。

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越来越多的五星级酒店被摆上货架。

即使像上海宝格丽这样的豪华酒店也不例外。不久前，业主华侨城（亚洲）以24.3亿元的价格将其出售，江苏金丰集团接手。

开业五年后，宝格丽酒店依然风光无限。今年元旦假期，“上海宝格丽酒店年夜饭房费高达30多万元”一词出现在热搜榜上。根据当时宝格丽酒店的官方小程序显示，

2023年31日住宿最高预订价格为303962.21元，即使是最低房型也超过1万元。

然而，豪华五星级酒店被拍卖的故事在过去一年里也频繁上演。

据第三方机构迈点研究院统计，2023年拍卖价格在亿元以上的酒店数量将超过#。

上海虹口三芝喜来登酒店、南京金霍费尔特蒙酒店、重庆解放碑威斯汀酒店、宁波远洲酒店、金茂北京威斯汀酒店、上海宝格丽酒店等多家豪华酒店均在2023年上市销售。

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工业大亨们逢低吸纳

上海宝格丽酒店的所有权变更轰动一时，但在2023年，价值数十亿美元的酒店交易并没有就此停止。

交易高潮发生在第四季度。#月#日，房地产中介中国金茂以28.02亿元出售了北京威斯汀酒店，该酒店已运营#年。

上海的五星级酒店交易最频繁。

根据仲量联行的报告，上海黄浦绿地万豪酒店以# 8800万元出售给北京银行。据悉，北京银行已计划将酒店改造为办公楼，以满足自身需求；陆家嘴凯宾斯基酒店49%的股份被私人买家购买。

卖方为上海新天顺化；上海万达瑞华酒店的股东也发生了变化，交易价格可能超过十亿元；上海宝格丽酒店以24.3亿元成交，随后交易达到高潮。

不仅在上海，一位从事酒店资产交易的人士告诉时代财经记者，2023年，酒店整体投资咨询量较疫情期间大幅增加，产权交易需求增加。早在2021年，

上海豫园万丽酒店、上海新华联索菲特酒店、虹桥世界中心酒店等五星级酒店都曾公开挂牌出售，但当时成交并不多。

如今，大规模交易活跃。上述人士认为，由于去年旅游业表现强劲，酒店业的整体入住率和RevPAR（每间可销售客房收入）均有所增加，这导致酒店物业价值复苏，并为业主提供了良好的交易机会。以北京金茂威斯汀酒店为例，

出售公告指出，酒店项目公司于2023年前7个月的收入达1.3亿元，已远超2022年3545万元的业绩规模，经营有所回升。

在高端酒店的产权置换中，也涌现出一批以煤炭、水泥、能源巨头为代表的产业资本接盘方。

出手最阔绰的买家是江苏“水泥大王”金丰控股集团有限公司（以下简称“金丰集团”），其控股公司江苏金丰水泥集团有限公司接手了宝格丽酒店。

此外，2023年8月，上海玉子商业管理有限公司以4300万元收购了上海虹口喜来登酒店，其背后的实际控制人也是金丰集团。经过两次交易，金枫集团斥资40亿元“吃下”上海两家豪华酒店。

上海万达瑞华酒店的收购方是外资新加坡金鹰集团，这是一家以开发可再生资源为基础的制造和清洁能源企业，其创始人是中国商人陈江和。

现金充裕的“煤老板”也是主要参与者。北京金茂威斯汀酒店的买家背后是陕西榆林的煤炭企业中汇集团；从时间线上看，出售碧桂园万豪酒店、希尔顿逸林酒店等豪华酒店的背后都有煤老板。

值得一提的是，上述五星级酒店交易大多已打折出售。以覆盖天津丽思卡尔顿酒店的坏账资产包为例。该资产包于2023年8月首次拍卖，起拍价为29.59亿元。经过多次拍摄，

第四次拍卖的起拍价已降至20亿元。

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城市热衷于建造五星级酒店。

在中国消费者的心目中，五星级酒店曾经是顶级消费的象征。

#年#，中国首家五星级酒店广州白天鹅宾馆向中国高端酒店市场敞开大门。随后，洲际、凯悦、希尔顿、雅高等国际高端酒店品牌开始在中国试水。

21世纪初，中国五星级酒店数量开始激增。华美酒店咨询公司首席知识官、高级经济师赵焕焱曾统计，中国五星级酒店数量从#增长到20#倍。一些酒店爱好者告诉时代财经，由于官方原因，

在2000年前后，无论是商务旅行还是招待客户，它都会选择具有国际连锁品牌的五星级酒店，这代表了一种品味和礼貌。“当时很多装修设计都很独特，影响了后来很多酒店。”

五星级酒店如雨后春笋般涌现，在一定程度上归功于地方政府和房地产开发商的推动。“作为商业地产，酒店与房地产的发展高度相关。房地产的快速发展促使酒店业出现了供过于求的局面。”赵焕焱告诉时代财经。

在狂热的时候，无论是一二线城市还是低线城市，很多地方都会把建设五星级酒店作为土地出让的刚性要求。

对于一些地方政府来说，引进高星级品牌酒店，尤其是国际品牌，不仅可以提高城市的知名度，还可以为招商引资带来便利，创造可持续的税源并增加就业，这一度成为撬动城市经济发展的关键。

一位TOP20房地产企业的人士告诉时代财经记者，地方政府在出让土地时要求配套建设高星级酒店的情况一直存在。在土地推广前期与潜在开发商沟通时，相关部门有时会提出建造酒店等转让条件，这些条件最终被写入土地转让合同中。

根据时代财经的解读，20#后的地方文件中有许多有利于五星级酒店建设的相关规定。比如20#，北方某省会城市发布《关于鼓励支持五星级酒店建设经营的意见》，其中提到在当地投资建设五星级酒店可以优先使用区位优势较好的土地。

同时，政府将补贴土地交易价格的30%，并免除许多费用。

在土地出让中，一些地方政府还将五星级酒店的引进和建设作为前置条件。20#年福建某四线城市的土地出让中，明确要求土地竞买人在参与竞买时提供五星级酒店授权经营证明。

或国际品牌酒店管理公司的五星级酒店托管协议，并确保酒店开业后3年内星级达标。类似的案例数不胜数。

对于房地产开发商来说，建设五星级酒店不仅可以低成本获得土地，还可以提高房地产开发的价值。赵焕焱指出，开发商早期投资酒店的主要目的是利用酒店建设计划获得土地，抵消税收并提高土地价值。

上述房企还指出，拿地时配套建设五星级酒店，可以在一定程度上降低土地成本。不过，其也表示，一般来说，开发商不愿意主动建设酒店，通常是在年底，因此周期至少应该是五年。“周期长、投入大、回报慢。

五星级酒店的建筑安装成本最高，每平方米至少1万元，出售过程相对复杂。开发商往往需要持有一定时间并有良好的经营业绩才能出售，而商业办公楼可以在完工时出售，可以选择批量出售或整体出售。"

在中国房地产高速发展时期，涉足商业地产的万达、碧桂园、绿地、中国金茂、新华联、世茂、华侨城在房地产开发中不可避免地主动或被动沉淀了许多星级酒店资产。

柯睿有一组统计数据显示，到2021年底，中国只有#家顶级#房企没有酒店业务。

03

豪华酒店走下神坛

随着房地产行业进入调整期，地方政府不再像过去那样“沉迷”于五星级酒店的建设，豪华酒店正在回归理性。

根据文化和旅游部披露的数据，过去十年中国五星级酒店数量在20#达到峰值，当年共有822家五星级酒店。此后，这一数字一直在下降。2020-2022年，中国五星级酒店数量分别为820家、799家和783家。

截至2023年二季度仅有755家，较巅峰之时减少超60家。

这其中除了摘牌、降星等原因外，也有不少五星级酒店因各种原因而陷入破产、倒闭或拍卖的境地。

2023年拍卖价格在亿元以上的酒店数量超#起，其中不乏知名五星级酒店。仲量联行一组数据显示，2023年酒店法拍项目逐渐增多，截至#月#日全国共成交酒店类资产交易44宗，成交金额#.4亿元，

其中通过法拍成交的占比超过七成。

其中，以房企为主的酒店业主方面临流动性压力，急需剥离部分资产回血。

去年#月，酒店交易网上陆续上架不少拟出售的五星级酒店资产。“资产方是全国有名的开发商，因为债务和抵押担保的问题才决定出售，刚挂牌一个多月，现在也有意向方在出价了。

”一位重庆五星级酒店代理方告诉时代财经。据其展示的酒店资料，该酒店业主为华南某出现实质债务性违约的房企，旗下有大量酒店资产待售。

除了业主方资金需求，不少五星级酒店也面临经营受困。

酒店咨询机构浩华发布的《2023中国饭店业务统计》 显示，根据其样本统计，2022年国内五星及四星级酒店的业绩跌入谷底，其中五星级酒店每间可供出租客房经营毛利甚至比不上疫情前三星级酒店水平，

各档次酒店的毛利差异正在缩小。

赵焕焱指出，一家五星级酒店整体投入在十几亿元到数十亿元不等，而每天开业的成本支出须数十万元，疫情之下营收大幅缩水但开支却没有减少，叠加每年需向品牌方支付高额管理费用，经营难以维持，

这也是2021年以来五星级酒店频繁被出售的主要原因之一。

“我们酒店的客流在2020年上半年、2022年下半年几乎是全军覆没，以前提前三天预订的下午茶席位都需要打折销售了，但是每天的硬件、人工都在消耗。”一名北京老牌五星级酒店#年从业人员告诉时代财经。

此外，赵焕焱认为，许多五星级酒店的投资不是完全的市场行为，并不具备投入产出平衡的可行性，这也导致酒店每间可供房收入很不理想，甚至低于经济型、中档酒店为主的有限服务酒店。“现在大家消费更加理性，

注重性价比，因此一些没有吸引力的酒店步履艰难，出售增多。”

上述酒店爱好者亦指出，如今许多老牌五星酒店设施越发老旧，缺少智能化设备，体验感下降，已经缺少当时的吸引力，“如今商旅需求也会以一些中高端连锁酒店为主。”

国内五星级酒店也在尝试着自救。2023年“双十一”期间，国内不少五星级酒店推出自助餐年卡活动，大多售价在万元以上。上述北京五星级酒店从业人员则称，即便是商旅有所复苏，

如今许多五星级酒店仍有客流焦虑与经营压力，都在利用各种方式开源节流。

不过，在文旅业持续复苏的大背景下，仍有地方政府希望借助星级酒店激活文旅市场，提供优质服务。1月4日，青岛宣布，为推动旅游住宿业高质量发展，将在2025年年底前引进#个以上高端品牌酒店项目，

不断壮大星级饭店规模，对新评定为五星级旅游饭店将一次性给予500万元奖励。

上述房企人士则表示，现在土地出让时要求配套高星级酒店建设的情况依然存在，尤其在城市更新的地块里，但整体较以往已有所减少。

正如房地产已经过了狂奔的二十年，曾经与之捆绑紧密的五星级酒店也如此，狂热在消失，理性在回归。

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