细数天河各大板块，多多少少都有点小毛病。

天河北太老，金融城要等，牛奶厂虚高，汇景被高速割裂，啥都好的珠城又太贵。

唯独是天河公园，备受中产宠爱，哪怕预算够不上，也喜欢实地去看几眼。

那天河公园，到底有什么魅力？

首先，天河公园作为天河最大的水体公园，面积比珠城东的珠江公园还要大1.5倍。

所以依托天河公园形成的天河公园板块，是核心区少有的依山傍水板块。

光这一点，就已经敲定了天河公园身上的改善属性。

其次，和改善属性挂钩的学位配套，天河公园同样优秀。

天府路小学+113中学的搭配，哪怕在教学质量优异的天河区，都是很多家长的首选。

再看交通，21号线+13号线+11号线组成的超强地铁枢纽，地铁通勤属性领跑整个广州。

▲21号线已成，11和13在建

结合天河公园本身的地理位置，能靠13号线连接珠城和金融城；

靠11号线连接琶洲和天河北；靠21号线连接科学城。

相当于广州这几个强势板块，后续的成长红利，天河公园都能分一杯羹。

所以结合以上属性，无论投资还是自住，天河公园都非常能打。

尤其是在自住属性点满的加持下，板块的价格水分不多，哪怕在前段时间的深度调控期，天河公园抗回撤的表现也非常好。

▲天河公园20年与21年前后价格

而从置换路线的角度看，在置换到最终点的珠城和琶洲前，它也是很适合的中转板块。

能让精明的中产对它偏爱有加，是不无道理的。

但天河公园虽好，还没有好到能闭眼买的程度。

首先，它是有缺点的。

在学位上，去年就因为学位预警，明确去年9月后买入的业主，不保证100%入读，有可能要摇号。

一旦到要摇号的地步，就按照人户一致的产证上的时间先后来排队。

这就意味着从去年9月开始，越晚买入的业主，能吃到的学位利好越少。

而在通勤上，天河公园目前在地铁这一块，增量已经兑现得差不多了。

13号线和11号线的预期，已经基本加在了房价上，只剩下真正开通的那一波。

至于路面通勤，其实是天河公园的一大痛点。

天府路、黄埔大道和中山大道，在上下班高峰期，体验感很难称得上愉快。

特别是后续3地铁全部开通后，堵车的问题，或许会变得更严重。

再有一点就是，作为一个改善定位的板块，区域内缺少能扛大旗的真大型商业体，而且从目前的规划看，短期内也没有中高端商业进驻的规划。

单靠一些底商和超市，虽然生活是没问题，但休闲娱乐上，还缺点意思。

▲天环广场

所以天河公园内部，是存在分化的。

一线盘行情领涨，横盘抗跌；三线盘行情涨不动，横盘容易掉。

闭眼买的话，有跑输大盘的可能性，那天河公园的选筹要怎么做？

大家可以看看这篇：广州中产最喜欢的版块，改善+投资买哪里，天河公园选筹分析

用户评论

青山暮雪

这个天河公园附近真的不错，绿化环境好，很适合散步。

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拉扯

周末去了一下天河公园，发现很多咖啡馆就在边上，坐着喝个咖啡看着美景，太惬意了。

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别伤我i

上次陪朋友来天河，觉得这边商业设施一应俱全，吃饭购物都很方便。

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岁岁年年

每次过来都能遇见很多人在跑步，很锻炼身体啦！

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服从

带小朋友去天河公园玩特别合适，动物园、儿童乐园都有。

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有一种中毒叫上瘾成咆哮i

喜欢这里的市场，价格实惠，美食多，本地特色很浓：

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孤街浪途

附近的天河城购物中心真的很大，逛一天都不累，还有网红冰淇淋店哦。

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莫飞霜

天河公园周边的咖啡馆都很有设计感，拍拍照发朋友圈特别吸粉。

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